WEG-Recht
vom 24.09.2018
BGH: Sondereigentümer muss Sanierung der Dachterrasse zahlen
Wer kommt für die Sanierung einer Dachterrasse in einer Wohnungseigentümergemeinschaft auf? Der Bundesgerichtshof (BGH) legte in einem Urteil jüngst die Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft zu Grunde. Diese legt eindeutig fest, dass jeder Eigentümer für die Instandhaltung der zu seinem ausschließlichen Gebrauch bestimmten Gebäudeteile aufkommen muss.
Der Fall
Die Eigentümergemeinschaft streitet über die Kosten für die Sanierung einer Dachterrasse. An einer Terrasse einer Wohnung traten Schäden an im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteilen auf. Die Eigentümer beschlossen in einer Versammlung die Sanierung der Terrasse. Die Kosten sollten zu Lasten des Sondereigentümers der Dachgeschosswohnung gehen. Dieser hat den Beschluss angefochten und ist der Ansicht, die Dachterrasse diene nicht seinem ausschließlichen Gebrauch, da sie gleichzeitig auch das Dach der darunterliegenden Wohnung ist.
In der Teilungserklärung heißt es:
㤠2
1) Gegenstand des Sondereigentums sind
a) die in § 1 bezeichneten Räume,
b) die … innerhalb und außerhalb dieser Räume befindlichen Einrichtungen und Anlagen, soweit sie nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch, sondern nur einem Sondereigentum zu dienen bestimmt sind.
…
§ 6 Instandhaltung und Versicherung
1) a) Jeder Wohnungseigentümer hat sein Sondereigentum auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen. …
b) Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkon, Loggia) sind von ihm auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen.”
Die Entscheidung
Die Anfechtungsklage des Sondereigentümers hatte keinen Erfolg. Der Beschluss, dass die Sanierungskosten dem Sondereigentümer in Rechnung gestellt werden, ist rechtmäßig. Zwar gehöre die Dachterrasse der Teilungserklärung nach zum Sondereigentum. Das betreffe aber nur die nicht konstruktiven Teile. Die konstruktiven Teile bleiben nach § 5 Abs. 2 WEG gemeinschaftliches Eigentum. Die Sanierung an sich ist daher Aufgabe der Wohnungseigentümer. Im vorliegenden Falle beinhaltet die Teilungserklärung aber eine abweichende Bestimmung – und nur diese ist hier auch wirksam.
Demnach sind die übrigen, von der Nutzung der Balkone ausgeschlossenen Wohnungseigentümer von der Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung aller Balkonteile befreit, weil es sich dabei um eine Sonderausstattung der betreffenden Wohnung handelt und die damit verbundenen Lasten bei einer Bauweise ohne Balkone nicht angefallen wären.
§ 6 Nr. 1 Buchstabe b der Teilungserklärung ist außerdem so zu verstehen, dass Eigentümer von Wohnungen, die mit einer Dachterrasse ausgestattet sind, nicht nur für die Kosten der Sanierung der in ihrem Sondereigentum stehenden Teile der Terrassen aufkommen müssen, sondern auch für die Kosten der Sanierung der in Gemeinschaftseigentum stehenden Teile. Eine Beschränkung auf den nicht konstruktiven Teil der Terrasse lässt sich dem klaren Wortlaut der Klausel nicht entnehmen.
BGH, Urteil vom 4. Mai 2018, V ZR 163/17